潮新聞·浙江日報 記者 方臻子

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2月，全國房地產(chǎn)市場，正在回暖。

看杭州，二手房交易曲線上揚，單日最高成交超過400套，月成交差一點就達到7000套，接近2021年7月以來的峰值。

放眼全國，長三角熱度延續(xù)，上海、杭州“熱點恒熱”，南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩(wěn)步回升；大灣區(qū)觸底反彈，廣深佛莞等城市成交環(huán)比漲幅均超5成；環(huán)渤海地區(qū)穩(wěn)中有增，天津、青島、濟南等迎來普漲行情，北京新房、二手房活躍度明顯提升；中西部地區(qū)全線飄紅，重慶、長沙、鄭州等成交環(huán)比翻番……

市場進入止跌企穩(wěn)階段，“金三”小陽春可期。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2月，全國百強房企實現(xiàn)操盤金額4615.6億元，環(huán)比增長29.1%，同比增長14.9%。這是百強房企自2021年6月以來，首次出現(xiàn)同環(huán)比雙增長。

然而，并不是所有房企，都能迅速走出泥潭。

宋都灑淚賣股還債

杭州老牌房企宋都，又一次站上輿論風口浪尖。

上一次，是2021年8月，宋都寧愿虧掉5000萬保證金也要退地。

這次，宋都被一名債主告上法庭，不得不賣股還債。

近日，宋都股份發(fā)布公告稱，公司被寧波正起企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)(簡稱“寧波正起”)告上法庭，涉案金額9450.19萬元。目前，杭州市西湖區(qū)人民法院已立案，但還沒有開庭。

鬧上法庭，因為宋都近期債務(wù)纏身。

宋都股份公告稱，因房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營所需，宋都股份為控股子公司杭州淳都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“杭州淳都房地產(chǎn)”)與寧波正起簽訂的合作配套協(xié)議提供連帶責任保證擔保，擔保的主債權(quán)本金金額為4.88億元。因杭州淳都房地產(chǎn)、杭州頌都房地產(chǎn)(宋都股份的全資子公司)未能及時償還寧波正起的相關(guān)債務(wù)，寧波正起作為原告，向杭州市西湖區(qū)人民法院提起訴訟。

宋都表示，過去12個月，公司及控股子公司累計在審訴訟金額為3.66億元，主要涉及工程合同糾紛、商品房合同、租賃合同、承攬合同等合同糾紛事項。同時，公司實際控制人俞建午，由于合同糾紛涉案金額為50.76萬元，被限制高消費。

至此，宋都股份及控股子公司累計在審訴訟金額達到4.61億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的10.68%。

為了還債，宋都股份還將總股本的近9%，給了老債主。

2月27日，宋都股份以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，將其持有公司的無限售流通股1.20億股（占總股本的8.95%）轉(zhuǎn)讓給杭州西奧電梯有限公司，每股轉(zhuǎn)讓定價為2.5元，轉(zhuǎn)讓價款共計3億元。

這項債務(wù)來自2021年8月。彼時，西奧電梯豪擲10億元借款給宋都股份，成為業(yè)內(nèi)最為人津津樂道的“仗義”之舉。當時，業(yè)內(nèi)人士還開玩笑道，有這借款，宋都開發(fā)的樓盤估計都會用西奧電梯。

此后，宋都曾歸還西奧電梯6億元，算上利息，還要還5.8億元。

但借到這筆款項后，宋都股份業(yè)績卻并未好轉(zhuǎn)。今年1月30日，宋都股份發(fā)布的2022年度業(yè)績預虧公告，預計2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-15億元到-10億元，與上年同期相比減少約11.06億元到6.1億元。

不幸的是，開年后的杭州樓市春風，并未吹到宋都重倉的臨安和富陽，也就不能帶給這家杭州老牌房企期待中的現(xiàn)金流。

宋都公司在公告中稱，公司對富陽瀚悅宸邸等九個房產(chǎn)項目計提了存貨跌價準備，其中本期計提大額存貨跌價準備的項目有臨安望青府、臨安鯤鵬府、富陽沁悅宸軒、富陽瀚悅宸邸項目，分別計提金額為12106萬元、14094萬元、22495萬元、19833萬元。

“受2022年度房地產(chǎn)行業(yè)波動影響，房地產(chǎn)市場區(qū)域化差異較大，2022年該四項目蓄客情況不理想，項目開發(fā)進度亦有所放緩，其中臨安項目房地產(chǎn)市場普遍存在打折促銷優(yōu)惠情況，富陽項目房地產(chǎn)市場也存在一定的促銷折扣，且預計短時間內(nèi)恢復不易，綜合考慮低銷售去化率及資金成本，測算上述項目的可變現(xiàn)凈值低于存貨賬面成本從而計提相應(yīng)存貨跌價損失?！彼味挤矫嬖诠嬷薪忉尅?/p>

簡單說，就是宋都手里還沒賣出的房子，價值跌了。

無力償債的宋都，最終走上了賣股還債之路。而在股權(quán)交割后，西奧電梯持股比例變?yōu)?4.92%，成為宋都股份的第二大股東。

恒大再臨生死時刻

另一家深陷泥潭的房企，是恒大。

去年年底，許家印跳樓自殺的傳言沸沸揚揚。為了辟謠，恒大在官網(wǎng)上發(fā)布了許家印出席集團會議的文章和照片。

外界傳言，經(jīng)過此戲劇化的一幕，成功逼退了債主。

由于通過激進加杠桿的方式瘋狂擴張，2020年恒大的債務(wù)總額接近2萬億元，其中有息負債8500多億元。為了還債，許家印大舉變賣包括全球各地的豪宅、藝術(shù)品和私人飛機等個人資產(chǎn)為恒大注入資金，但面對巨額負債的窟窿，這些也不過是杯水車薪。

2021年12月，恒大的一筆美元債到期，恒大無法及時支付，正式構(gòu)成違約，恒大的債務(wù)危機開始一步步升級。整個房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)危機，也由此開始浮出水面。

在經(jīng)歷了一系列自救后，今年元旦當天，許家印發(fā)布《致全體恒大人的一封家書》，稱2023年是恒大的關(guān)鍵年，“我們一定能完成保交樓任務(wù)，一定能償還各種債務(wù)、化解風險”。

然而，事情的進展，并未像他所說的那樣順利。

如今，許家印再次面臨生死時刻。

眼看3月20日在香港的清盤聆訊期又到了，2月28日的曝出消息稱，恒大未能與主要債權(quán)人就境外債務(wù)重組方案達成協(xié)議。

在去年11月的一次聽證會上，恒大贏得了法院的清盤聆訊延期，延至今年3月。恒大希望到3月初，就美元債重組條款獲得主要債權(quán)人支持。

雙方談判的破裂，意味著恒大-很有可能在3月20日的清盤聆訊中，被香港法院下達清盤令，并任命臨時清盤人接管該公司，處置可變現(xiàn)資產(chǎn)。

知情人士表示，恒大必須在3月6日之前提交證據(jù)，以說服法官給予其再次延期。否則，距離清盤只剩20天不到。

留給許家印的時間，真得不多了。

如今，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)被重申，行業(yè)迎來利好，復蘇步伐加快。但是，從銷售回暖，到實現(xiàn)去庫存化，最終實現(xiàn)開發(fā)商現(xiàn)金流的回正，還有很長的路要走。

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