簽了購房協(xié)議，付了房款，

卻因未符合購房資格

而沒法順利交房。

【資料圖】

協(xié)議突然中止，

買家支付了違約金，

那么這筆錢能向中介要回嗎？

“

近日，上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡稱上海一中院）就審理了這樣一起案件，最終該院判決中介未盡到告知義務(wù)，退還服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)買家支付的60%違約金。

剛付了房款

卻獲知并沒有購房資格

2021年4月，李女士與丈夫協(xié)議離婚，約定將婚內(nèi)一套房屋歸女兒所有。離婚后，李女士與友鄰中介公司簽訂協(xié)議，出賣了該套房屋，并應(yīng)中介公司要求，提供了離婚證和離婚協(xié)議等材料。

同年6月，李女士又在該公司的介紹下，與顧先生夫婦簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定李女士購買顧先生夫婦倆的一套價(jià)值268萬元的房產(chǎn)，并約定雙方按照總房價(jià)款的百分之一支付中介公司居間報(bào)酬，以及如果一方違約，違約方需要按總房價(jià)款的20%向守約方支付違約金等。

此后，李女士向顧先生夫婦支付了前期購房款265萬元，向友鄰公司支付了中介費(fèi)16,800元。然而在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)李女士才獲知，2021年1月上海出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》第三條規(guī)定：“嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。”按照現(xiàn)行政策，離異不滿3年的她，并不符合再次購房的要求，導(dǎo)致她和顧先生夫婦之間的房產(chǎn)買賣協(xié)議無法正常履行。

無奈之下李女士訴至法院，要求解除房產(chǎn)買賣協(xié)議，法院判決雙方合同解除，顧先生夫婦返還李女士已付房款，但李女士作為違約方，顧先生夫婦可請(qǐng)求其按約支付違約金，并酌定李女士承擔(dān)違約金26.8萬元。

沒能買上房，卻還支付了一大筆違約金，李女士氣憤不已。她認(rèn)為中介公司作為專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該對(duì)相關(guān)政策非常了解，并且她賣出的房屋也是通過同一個(gè)中介介紹出售，對(duì)她離異的情況已經(jīng)知曉。在這樣的情況下，中介卻未告知她并不符合購房資格，還促成她再次購房，造成了損失。中介公司應(yīng)該返還中介費(fèi)，并承擔(dān)她向賣家支付的違約金。

中介公司則認(rèn)為，其不存在隱瞞或者故意損害李女士利益的行為，而是按照協(xié)議履行了相關(guān)義務(wù)，盡到了中介的職責(zé)。李女士應(yīng)該支付必要的中介服務(wù)活動(dòng)費(fèi)，并且對(duì)于房屋買賣這種重大的民事行為，李女士應(yīng)當(dāng)有確認(rèn)自己購房資格的義務(wù)，需主動(dòng)查詢相關(guān)房產(chǎn)政策。現(xiàn)因李女士自己不去了解而造成了損失，應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

雙方協(xié)商不成，李女士將中介公司告上了法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的居間協(xié)議，中介公司返還中介費(fèi)16,800元以及賠償李女士損失26.8萬元。

法院：

委托人和中介公司均需擔(dān)責(zé)

一審法院認(rèn)為，本案中，李女士因中介公司未告知限購政策導(dǎo)致房產(chǎn)買賣協(xié)議無法繼續(xù)履行，并支付了相應(yīng)的違約金，該案的審理事關(guān)政策波動(dòng)背景下的房地產(chǎn)交易市場，對(duì)房地產(chǎn)買賣過程中雙方權(quán)利義務(wù)的認(rèn)定具有典型意義，能夠?qū)Ψ课葜薪榉?wù)市場產(chǎn)生規(guī)范化指導(dǎo)作用，屬具有普遍法律適用指導(dǎo)意義的案件，故申請(qǐng)?zhí)峒?jí)由上海一中院審理。上海一中院遂根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定作出由該院審理的裁定。

上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為

本案的爭議焦點(diǎn)在于：1.李女士和中介公司之間的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除；2.李女士所遭受損失的過錯(cuò)責(zé)任如何認(rèn)定。

第一

該協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。現(xiàn)因上海房屋限購政策的緣故，李女士不具備購房資格，致使雙方簽訂協(xié)議的目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，委托人或受委托人可以隨時(shí)解除居間合同，故對(duì)于李女士要求解除協(xié)議的訴請(qǐng)，該院予以支持，其已支付的居間費(fèi)16,800元應(yīng)由中介公司予以退還。

需要指出的是，從內(nèi)容看，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》區(qū)別于一般意義的居間協(xié)議，其內(nèi)容兼合多種法律關(guān)系，除通常意義上的由中介公司向李女士報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)外，中介公司還需履行協(xié)助李女士交換房屋、辦理過戶手續(xù)等義務(wù)，故中介公司主張已完成居間義務(wù)而不同意解除協(xié)議的理由不成立。

第二

對(duì)于損失賠償，應(yīng)在確定損失范圍的基礎(chǔ)上根據(jù)各自過錯(cuò)大小予以認(rèn)定。本案中，李女士因無法履行協(xié)議，導(dǎo)致與案外人間的房屋買賣糾紛中被判定違約并承擔(dān)了26.8萬元的違約金，對(duì)該部分損失的承擔(dān)應(yīng)綜合雙方各自的職責(zé)、義務(wù)及履約情況等予以判定。

首先，就李女士而言，其作為有完全民事行為能力的成年人，在進(jìn)行購買房地產(chǎn)這類重大民事法律行為時(shí)，理應(yīng)盡到應(yīng)有的審慎義務(wù)，對(duì)于政府部門公布的相關(guān)購房政策，有義務(wù)進(jìn)行學(xué)習(xí)和了解，并在購房前對(duì)自己的購房資質(zhì)作出相應(yīng)判斷。但李女士疏于了解亦未向中介公司主動(dòng)詢問相關(guān)事宜，自身存在一定過錯(cuò)。

其次，就中介公司而言，作為具有專業(yè)知識(shí)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其收取中介服務(wù)費(fèi)即應(yīng)提供相應(yīng)的專業(yè)指導(dǎo)及服務(wù)，這也是社會(huì)分工下的行業(yè)要求。

本案中，中介公司協(xié)助李女士出售自己的房屋在先，已經(jīng)知曉了其離婚的基本事實(shí)，在政府部門已經(jīng)出臺(tái)與離婚相關(guān)的限購政策背景下，理應(yīng)對(duì)李女士的購房資格加以關(guān)注并及時(shí)提供政策指導(dǎo)和專業(yè)幫助，但中介公司在這方面的工作明顯存在缺失，在案證據(jù)顯示中介公司并未向李女士提示過資質(zhì)問題或主動(dòng)詢問她的購房資質(zhì)情況，難言其盡到了中介機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的基本義務(wù)及專業(yè)服務(wù)，故中介公司對(duì)李女士因限購政策致購房失敗而遭受的損失存在過錯(cuò)。

綜合雙方應(yīng)負(fù)的民事義務(wù)、民事責(zé)任及在本案中的過錯(cuò)大小，上海一中院認(rèn)定系爭損失由李女士、中介公司按4:6比例分擔(dān)為宜，中介公司應(yīng)賠償李女士損失16.08萬元。

上海一中院遂作出上述一審判決，判決后雙方均未上訴。

（以上人名、公司名均為化名）

法 官 說 法

本案主審法官、上海一中院民事審判庭庭長周峰表示，上海房地產(chǎn)交易市場向來繁榮，政府部門亦不斷出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)，一定要對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)交易的相關(guān)法規(guī)、政策有相應(yīng)的了解，做到心中有數(shù)，從而避免因政策了解不清而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)。而作為中介機(jī)構(gòu)，也有義務(wù)對(duì)委托人進(jìn)行專業(yè)的指導(dǎo)服務(wù)，幫助委托人順利進(jìn)行房產(chǎn)交易，否則也將視情承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

來源：上海一中法院