已經(jīng)長時間沒有新盤入市的越秀區(qū),自今年5月起，陸續(xù)有多個項目傳出了開盤或即將開盤的消息：備受關(guān)注的廣州城投·東園公館（以下簡稱“東園公館”）已于5月開盤，閑置20余年的白云路郵政綜合樓下半年將以“海越·云瀚府”（以下簡稱“云瀚府”）的名字入市，北京路沿線的漢國置業(yè)·港匯臺（以下簡稱“港匯臺”）也在7月初開放了接待中心，據(jù)稱將于9月左右開盤。上述三盤均位于北京路商圈周邊，除東園公館以12萬-18萬元的單價傲視群雄以外，港匯臺、云瀚府也都放出了10萬元/平方米起的吹風(fēng)價。此外，位于越秀中路、榮華北之間的35層單體樓項目萬科·瑧樾府據(jù)傳也將于年內(nèi)開盤，但截至目前尚未有明確的售價信息。

【資料圖】

今年越秀區(qū)新盤的密集開盤與2022年全年新房、涉住宅用地零新增供應(yīng)的斷檔數(shù)據(jù)形成了鮮明對比。不過，今年上半年，越秀以33個月的去化周期高居全市首位，卻又委實讓人對越秀區(qū)的一手住宅市場捏把汗。有行家則分析說，越秀區(qū)去化周期高是因為過去一年越秀區(qū)幾乎沒有新的住宅供應(yīng)導(dǎo)致整體成交規(guī)模小，用來計算去化率的月銷售量低，而今年四個新盤齊齊入市，使得越秀區(qū)今年的新房供應(yīng)量超過2021年的307套，成為近三年之最，一高一低的對比自然讓去化周期變長。越秀新貨入市，能否掀起廣州樓市的新波瀾？

東園公館：

非單體樓新盤，單價最低約12萬元

東園公館位于越秀南路與萬福路交會處，2020年，廣州城投以6.45萬元/平方米的超高樓面地價拿下該地塊，至今開發(fā)時間已達三年。該項目地塊面積僅8296平方米，規(guī)劃了4棟21-23層住宅，其中1至3棟為商品房，4棟為回遷房，全項目共7種戶型，涵蓋93-176平方米的三房、四房，共249套住宅。

從綜合實力來看，東園公館應(yīng)當(dāng)是三個新盤之中的翹楚。配套方面，項目距地鐵6號線團一大廣場站步行僅300米，一站即可抵達6號線北京路站，交通便利，商業(yè)配套齊全。醫(yī)療配套方面，中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院和廣東省人民醫(yī)院東川院區(qū)兩所三甲醫(yī)院均在2公里內(nèi)，一街之隔的越秀區(qū)第二中醫(yī)醫(yī)院（越秀區(qū)骨傷康復(fù)醫(yī)院）則可以滿足日常的醫(yī)療需求。

東園公館樓盤本身也頗具競爭力，盡管地塊僅有8000多平方米，但卻極大程度地利用了空間。小區(qū)園林設(shè)計由山水比德操刀，在負一層、地面層、二層和頂層天臺均設(shè)有園林，停車位比例則達到了1:1.5。此外，對外銷售的1至3棟均為專梯專戶設(shè)計，除1棟為5梯5戶外，2棟、3棟均為4梯4戶，專梯專戶的設(shè)計意味著電梯間門廳也是屬于業(yè)主的使用空間。

不過，項目優(yōu)勢的顯著往往也會在價格上有所體現(xiàn)。相比于其他兩盤10萬元/平方米起的吹風(fēng)價，東園公館目前的最低價約12萬元/平方米，且這一價格段只能選擇北向小于100平方米的兩款三房小戶型，主力戶型的均價還是在13萬-15萬元/平方米之間。

此外，12萬-18萬元/平方米的價格，在其他區(qū)域都有選擇空間，這決定了東園公館的競品還有其他區(qū)的高端項目。

港匯臺：

20余年前的“老項目”，距珠江約200米

港匯臺實際上是港資企業(yè)漢國置業(yè)開發(fā)的港匯華庭二期項目，該地塊位于北京路南段，距珠江僅200米左右。漢國置業(yè)1997年便將該地塊收入囊中， 一期住宅部分的五號公館于2009年上市并交付，二期住宅港匯臺目前已經(jīng)封頂。港匯臺地處北京路旁，1公里范圍以內(nèi)，北京路天河城、珠江天字碼頭、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院等各類配套步行可達，是該項目最大優(yōu)勢。

港匯臺總計有住宅162套，7種戶型涵蓋69-144平方米的兩房至四房，分布在兩棟樓中，其中，C1棟2梯3戶，C2棟2梯4戶。不過，由于兩棟樓的4層以下是連接在一起的商業(yè)體，間距也只有約30米，因此實際上港匯臺與云瀚府的商住兩用單體樓差別并不大。據(jù)介紹，港匯臺住宅與商業(yè)部分將分開管理，中間的5層作為架空層隔開，但地下停車場可互通。

項目接待中心設(shè)置在地塊旁的粵海壹桂府四層，7月初便已經(jīng)開放，不過接待中心目前僅有沙盤可供參考，戶型圖也暫未提供，據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，項目預(yù)計9月底開盤，屆時價格將至少為10萬元/平方米。

云瀚府：

商住兩用單體樓，吹風(fēng)價10萬元/平方米

云瀚府位于廣九大馬路和白云路交會處，2020年以前，由于開發(fā)商資質(zhì)被注銷而未能完工的白云路郵政綜合樓便在該地塊上。2020年，該地塊被深圳海維實業(yè)拍下，由于需要拆除原有建筑，項目建設(shè)進度較慢，目前仍在進行地下層的建設(shè)。7月20日，云瀚府位于越秀城市廣場南塔的展廳對外開放，預(yù)計項目正式開盤時間為9月左右，吹風(fēng)價為10萬元/平方米。

云瀚府距地鐵6號線團一大廣場站約500米，沿廣九大馬路和越秀南路步行7分鐘即可到達，距內(nèi)環(huán)路和東濠涌高架路也僅有一兩百米，交通十分便利。配套方面，小區(qū)周邊商業(yè)設(shè)施齊全，廣九大馬路和白云路有不少街坊小店，距北京路商圈也不過一站地鐵的距離。

云瀚府最大的硬傷是項目本身商住兩用單體樓的屬性。根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局2022年發(fā)布的建筑工程設(shè)計方案公示，云瀚府將是一棟共29層高的單體樓，其中1-3層為派出所，4層為郵政所，5-9層為商業(yè)層，10層為架空層，11層以上才是住宅，其中住宅部分為3梯4戶，據(jù)介紹，4種戶型涵蓋130-190平方米的三房、四房。

溫馨提醒

名校環(huán)繞也需留意招生政策

2023年的越秀區(qū)，難得出現(xiàn)新盤齊齊扎堆的行情，能為市場新增部分供應(yīng)量。今年推出的多個新盤均處于鬧市之中，醫(yī)療、交通、購物等配套都很完善。因為越秀區(qū)為傳統(tǒng)教育強區(qū)，這些買家們重點關(guān)注的賣點還有一個——樓盤的教育配套。從各樓盤的地理位置看，今年開盤的新盤周邊的教育配套比較完善，其中一些樓盤旁邊還有名校。樓盤的銷售人員，也往往會突出“名校就在旁邊”的賣點，以更好打動看樓者。

需要提醒的是，越秀區(qū)教育局每年4月都會公布新的義務(wù)教育階段學(xué)校的招生政策，其中公辦小學(xué)的招生地段信息非常關(guān)鍵。沖著名校而購房的買家，需留意招生地段的范圍，招生地段并非一成不變，每年都可能有微調(diào)。對于銷售人員口中的學(xué)校宣傳，需慎聽。因為“近”并非入讀名校的唯一原則，某些樓盤哪怕僅和學(xué)校一墻之隔，也不一定能被納入該校招生范圍。買樓是否能入讀心儀的學(xué)校，要以教育局和學(xué)校官方信息為準(zhǔn)。（文/羊城晚報記者陳玉霞）

（文章來源：羊城晚報·羊城派）