房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”后重新平靜，融資市場(chǎng)也走出了相同的趨勢(shì)。

據(jù)中指院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年4月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資408.5億元，同比下降5.1%，環(huán)比下降38.8%；信托融資40.0億元，同比下降59.1%，環(huán)比下降11.5%；僅有ABS融資出現(xiàn)環(huán)比上升，錄得283.8億元，同比下降27.4%，環(huán)比上升35.4%。

這意味著，房企融資在短暫回暖后，再度歸于沉寂。這種跡象的出現(xiàn)，歸咎于兩方面的原因：一面是，部分預(yù)備發(fā)行由中債增擔(dān)保信用債的房企在今年3月集中釋放一波，加之當(dāng)月有頭部房企發(fā)行數(shù)額較大的債券導(dǎo)致前值較高；另一面則是，市場(chǎng)和房企對(duì)融資的態(tài)度發(fā)生了變化。

【資料圖】

在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象未得到全面確認(rèn)的前提下，房企投資偏向?qū)徤?，不可能再沿用舉債擴(kuò)張的模式；而借新還舊的路徑也略顯艱辛，這些因素或?qū)?dǎo)致房企融資線收縮的趨勢(shì)持續(xù)。

故此，房企融資在短期內(nèi)或?qū)⒈３制鸱F(xiàn)狀。就如今年5月，多家龍頭房企發(fā)布融資計(jì)劃則將可能使得當(dāng)月融資額錄得階段性新高，而在多數(shù)的月份，房企融資額趨穩(wěn)則將是常態(tài)。

融資轉(zhuǎn)淡

短暫迎來(lái)扎堆融資之后，房企融資在4月再度全線下滑。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月，80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%；累計(jì)來(lái)看，今年前4個(gè)月，80家典型房企的累計(jì)融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。

房企融資發(fā)行量環(huán)比下滑，一方面，是因?yàn)?月份前值較高，當(dāng)月有多家此前預(yù)備發(fā)行由中債增擔(dān)保的債券同期發(fā)行，加之有不少龍頭房企也在年初“補(bǔ)血”；另一方面，房企融資欲望也有所降低，市場(chǎng)普遍審慎也是原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，4月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同、環(huán)比均有所下降。其中，綠城、美的置業(yè)、濱江等非央國(guó)企成功完成信用債發(fā)行，美的置業(yè)發(fā)行的12億元中票不僅有中債增全額擔(dān)保，還設(shè)立了信用緩釋風(fēng)險(xiǎn)憑證。

劉水認(rèn)為，“當(dāng)前民營(yíng)房企發(fā)行期限較長(zhǎng)的債券仍需較強(qiáng)的增信措施，投資人對(duì)民營(yíng)房企的信心有待進(jìn)一步恢復(fù)?！?/p>

從4月房企發(fā)債的主體來(lái)看，有國(guó)資成分的房企仍然是絕對(duì)主力，廈門(mén)國(guó)貿(mào)、金融街、首開(kāi)股份、華僑城等融資額排名前列。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年4月，發(fā)行債券的企業(yè)有16家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少3家。其中，債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門(mén)國(guó)貿(mào)，發(fā)行了3筆共40億元的超短融以及1筆10億元的公司債；信達(dá)地產(chǎn)、金融街則分別有47億元、30.7億元信用債發(fā)行。

由于國(guó)央企挑起大梁，今年4月房企融資成本也進(jìn)一步走低。從融資利率來(lái)看，今年4月房企融資綜合平均利率為3.79%，同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心分析指出，雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開(kāi)閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當(dāng)前市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

進(jìn)入5月，多家房企發(fā)布了新的融資計(jì)劃，包括碧桂園、萬(wàn)科、中海和越秀等頭部房企。其中，碧桂園所發(fā)行的總額度為17億元，發(fā)行期限為兩年，票面利率介乎3.8%-3.95%。

出清繼續(xù)

房企融資起伏的現(xiàn)狀還會(huì)持續(xù)下去嗎？影響房企融資變化的因素究竟有哪些？

一位不愿具名的房企分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“房企融資在未來(lái)一段時(shí)間萎縮、起伏將是比較正常的現(xiàn)象，（因?yàn)椋┬枨笃鋵?shí)沒(méi)那么大?！?/p>

回顧以往房企融資的主要用途，可以分為以下幾種情況：一是借新還舊，二是用于投資，三是補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

在全行業(yè)縮表的背景下，房企舉債擴(kuò)張已不存在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，這就意味著借新還舊的路逐漸走不通了。

據(jù)克而瑞研究中心，2023年前4月，房企債券到期總規(guī)模為3323億元，而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%。這也意味著，房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債，而2023年7月及9月仍舊有到期高峰。

至于用于投資及補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，受到許多融資渠道對(duì)資金用途的約束以及房企主觀原因的考量，也普遍難以成行。

一家融資渠道尚算暢通的民營(yíng)房企融資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在的環(huán)境下，讓我們?nèi)ソ桢X(qián)我們也得考慮考慮。美元債加息后成本高得不得了，（成本）兩位數(shù)免不了；其他渠道借錢(qián)也不便宜，我們會(huì)考慮的渠道就是銀行和發(fā)債。那么問(wèn)題就來(lái)了，現(xiàn)在我們借錢(qián)也不知道借來(lái)干嘛，投資少了沒(méi)怎么拿地，房子也不好賣?！?/p>

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，TOP100房企單月銷售額環(huán)比下降17.4%，同比上升29.9%。這意味著，在短暫的“小陽(yáng)春”之后，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了趨于平靜的跡象。

另外值得關(guān)注的信號(hào)是，近期有多家房企在洽談?wù)蛊诨蛘邆鶆?wù)重組，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，其中不乏此前成功發(fā)行境內(nèi)債的房企。這說(shuō)明，在銷售端尚未回暖的前提下，房企資金鏈的緊繃狀況也暫未能得到緩解。

克而瑞研究中心也指出，“今年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。對(duì)于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言，可以多加關(guān)注近期的政策動(dòng)向，尤其是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等工具，從而有效盤(pán)活旗下存量資產(chǎn)，減輕母公司財(cái)務(wù)壓力?！?/p>