文、圖/羊城晚報(bào)全媒體記者 徐煒倫

廣州白云湖數(shù)字科技城概念從2017年提出至今，已進(jìn)入了第六個(gè)年頭，其面積約28萬(wàn)平方米，重點(diǎn)發(fā)展高端軟件、云計(jì)算、人工智能、新一代通信網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字創(chuàng)意六大產(chǎn)業(yè)，定位為“數(shù)字中國(guó)”實(shí)踐高地、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)、廣佛同城數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新示范區(qū)。根據(jù)《白云湖數(shù)字科技城建設(shè)總體方案》（下稱《方案》），今年，白云湖數(shù)字科技城將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1000億元。

(資料圖)

憑借強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，出色的生態(tài)資源，以及靠近其他中心區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，這些年來(lái)，白云湖板塊吸引了數(shù)家房企入駐，現(xiàn)階段在售一手項(xiàng)目已有6個(gè)，且都有央企或國(guó)企背景。不過(guò)，從概念提出到2021年《方案》出爐，其間跨度近4年，《方案》至今也不過(guò)2年，白云湖數(shù)字科技城的建設(shè)給外界仍然留下了進(jìn)度緩慢的印象。而再看白云湖周邊的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，遍地的施工以及道路的顛簸，也一直被購(gòu)房者所詬病，加之落地配套不夠齊全，白云湖板塊給予購(gòu)房者置業(yè)的動(dòng)力有限。

不過(guò)，房企的合力開發(fā)將有力推動(dòng)板塊建設(shè)提速，各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也一直是樓市業(yè)界的熱門話題，白云湖板塊戶型“內(nèi)卷”嚴(yán)重，高實(shí)用率為項(xiàng)目增添分?jǐn)?shù)。本期《羊城探盤記》，羊城晚報(bào)全媒體記者走訪白云湖多個(gè)樓盤，帶來(lái)最新的置業(yè)一手資訊。

現(xiàn)狀

主要道路通車有望，地鐵通行方便

白云湖位于廣州市白云區(qū)西部，面積約3000畝，如今已成為一座以自然生態(tài)為特色的大型綜合性水利公園，2022年12月，入選水利部首批紅色基因水利風(fēng)景區(qū)名錄。以白云湖為中心，該板塊置業(yè)區(qū)域可以分為白云湖東側(cè)的東湖片區(qū)和白云湖西側(cè)的西湖片區(qū)，而西湖片區(qū)可以再細(xì)分為白云湖數(shù)字科技城啟動(dòng)區(qū)亭崗片區(qū)以及滘心西邊的黃金圍片區(qū)。

西湖片區(qū)

白云湖西湖亭崗片區(qū)代表樓盤是品實(shí)云湖花城和越秀天悅云湖，主要公共交通為廣州地鐵8號(hào)線北延段的亭崗站，到兩個(gè)樓盤的距離都只有兩百多米?，F(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，在越秀天悅云湖項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路（銷售稱“湖濱路”）還在建設(shè)當(dāng)中，未對(duì)外開放，未來(lái)可以直達(dá)白云湖周邊的綠道，約500米。

黃金圍片區(qū)位于亭崗片區(qū)北側(cè)，代表樓盤為招商電建雍云邸和中建星光城，主要公共交通為廣州地鐵8號(hào)線北延段始末站滘心站，到兩個(gè)樓盤距離大概是四五百米，從兩個(gè)樓盤出發(fā)至地鐵站有直達(dá)的道路，目前可行人但未通車，這段路中間的地塊目前平整待動(dòng)工，據(jù)悉仍在收儲(chǔ)階段，銷售稱未來(lái)有望用作大型商業(yè)體的建設(shè)。

從亭崗片區(qū)前往黃金圍片區(qū)，目前受連片開發(fā)影響導(dǎo)致遍地施工，大型車輛較多，道路擁擠，揚(yáng)塵明顯，時(shí)常出現(xiàn)堵車情況。因此，廣州地鐵8號(hào)線北延段成為當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕ㄇ诜绞?，該線路經(jīng)白云區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)，可換乘5號(hào)線、1號(hào)線、6號(hào)線、3號(hào)線等道路，于2020年底開通，極大緩解了當(dāng)?shù)氐某鲂袎毫Α?/p>

另外，經(jīng)過(guò)白云湖西湖片區(qū)的高速路較多，有許廣高速、華南快速等，高速出入口就在片區(qū)內(nèi)，雖然自駕的業(yè)主可快速進(jìn)入高速公路，但部分樓盤的部分樓棟會(huì)受到噪音影響。

東湖片區(qū)

白云湖東湖片區(qū)主要代表樓盤有首開保利云湖壹號(hào)、公交珠實(shí)花城云著，兩者距離約2公里。其中，云湖壹號(hào)出門即達(dá)白云湖東門，是板塊內(nèi)最靠近白云湖景區(qū)的樓盤，白云湖東門有夏茅公交總站，未來(lái)將是業(yè)主外出的主要公共交通方式。公交珠實(shí)花城云著是地鐵上蓋物業(yè)，該盤約20米處未來(lái)將有22號(hào)線和24號(hào)線交會(huì)的夏茅地鐵站。

東湖片區(qū)在建中的“青創(chuàng)大道”途經(jīng)上述兩個(gè)樓盤，該道路通車后，可直達(dá)白云新城、設(shè)計(jì)之都等核心商務(wù)區(qū)?，F(xiàn)階段，東湖片區(qū)工業(yè)區(qū)仍較多，道路環(huán)境一般，時(shí)常出現(xiàn)堵車情況。

戶型

產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)用率普遍超九成

據(jù)了解，白云湖板塊目前在售6個(gè)項(xiàng)目的地塊出讓時(shí)間主要集中在2020年和2021年（云湖花城地塊為2018年底出讓），因此大部分項(xiàng)目的首次推售時(shí)間也集中在2021年和2022年。一時(shí)間，白云湖板塊新盤頻出，直接吸引了市場(chǎng)的目光。

由于位置接近，地價(jià)相當(dāng)，要想獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，就需要在產(chǎn)品力上下功夫。白云湖板塊樓盤“內(nèi)卷”嚴(yán)重，近兩年，很多高實(shí)用率的戶型一經(jīng)推出就成為了市場(chǎng)上罕見的產(chǎn)品，這些樓盤有較多“全贈(zèng)送”或“半贈(zèng)送”的飄窗、陽(yáng)臺(tái)空間，實(shí)際使用率普遍超過(guò)九成。

比如，越秀天悅云湖的銷售稱，雖然在房產(chǎn)證上該盤的使用率為八成多，但算上贈(zèng)送面積，實(shí)際使用率超過(guò)了九成；招商電建雍云邸的87平方米四房使用率據(jù)稱達(dá)到了97%；中建星光城69平方米戶型做到“2+1”房；公交珠實(shí)花城云著采用珠江實(shí)業(yè)主打的“同等面積多一房”概念。

不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者而言，不能單憑房間數(shù)和使用率來(lái)判斷一間房子的好壞，一些產(chǎn)品雖然房間數(shù)足夠，但有的房間只能用作書房或兒童房。產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)激烈，意味著購(gòu)房者選擇較多，可多方對(duì)比。

6大樓盤PK：優(yōu)劣之分一目了然

品實(shí)云湖花城

在售戶型：70-89平方米三至五房，單價(jià)3.8萬(wàn)至4.6萬(wàn)元/平方米

總戶數(shù)：4744戶

優(yōu)勢(shì)：白云湖板塊內(nèi)規(guī)劃戶數(shù)最多的樓盤，自帶商業(yè)、園林配套，一期已經(jīng)交付；自帶幼兒園和九年一貫制學(xué)校，是周邊唯一自帶中小學(xué)配建的樓盤；距離地鐵亭崗站約200米。

劣勢(shì)：項(xiàng)目為車輛段地塊，為抬高設(shè)計(jì)，首層將?？康罔F用作地鐵維修及保養(yǎng)工作；項(xiàng)目西側(cè)樓棟鄰近許廣高速路，會(huì)受到噪音影響。

越秀天悅云湖

在售戶型：76-102平方米三至四房，單價(jià)4萬(wàn)至4.2萬(wàn)元/平方米

總戶數(shù)：2686戶

優(yōu)勢(shì)：白云湖西湖片區(qū)最靠近景區(qū)的項(xiàng)目，一期直達(dá)白云湖約500米，部分樓棟可以望湖；距離地鐵亭崗站100余米；有實(shí)體樣板間可以參觀，準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售。

劣勢(shì)：沒有中小學(xué)配建，三公里范圍內(nèi)公辦學(xué)校有紅星小學(xué)、滘心小學(xué)、石井中學(xué)，是否能入讀100米開外品實(shí)云湖花城配建的學(xué)校需要等政府公布招生范圍。

招商電建雍云邸

在售戶型：76-105平方米三至四房，單價(jià)3.2萬(wàn)至3.8萬(wàn)元/平方米

總戶數(shù)：1494戶

優(yōu)勢(shì)：實(shí)用率最高達(dá)97%；配建15班幼兒園，黃金圍片區(qū)規(guī)劃一所54班九年制中小學(xué)，商業(yè)用地或?qū)⒔ㄔO(shè)商業(yè)綜合體；近滘心地鐵站。

劣勢(shì)：鄰近許廣高速和華南快速，部分樓棟受噪音影響。

中建星光城

在售戶型：69-91平方米三至四房，單價(jià)3.3萬(wàn)至3.7萬(wàn)元/平方米

總戶數(shù)：1390戶

優(yōu)勢(shì)：所有戶型朝南；黃金圍片區(qū)規(guī)劃一所54班九年制中小學(xué)，商業(yè)用地或?qū)⒔ㄔO(shè)商業(yè)綜合體；近滘心地鐵站。

劣勢(shì)：沒有幼兒園配套；鄰近許廣高速和京廣高速鐵路，部分樓棟受噪音影響。

首開保利云湖壹號(hào)

在售戶型：79-137平方米三至四房，單價(jià)3.5萬(wàn)至4.6萬(wàn)元/平方米

總戶數(shù)：1328戶

優(yōu)勢(shì)：白云湖東湖片區(qū)最靠近景區(qū)的項(xiàng)目，出門即達(dá)，部分樓棟可望湖；低密、改善產(chǎn)品，區(qū)別于其他剛需盤；今年交付。

劣勢(shì)：部分樓棟臨近高壓電線；周邊有墓園，部分樓棟景觀或受影響，銷售稱未來(lái)將建酒店可遮擋。

公交珠實(shí)花城云著

在售戶型：69-89平方米三至四房，單價(jià)3.9萬(wàn)至4.3萬(wàn)元/平方米

總戶數(shù)：1254戶

優(yōu)勢(shì)：未來(lái)地鐵上蓋物業(yè)；配建大型商業(yè)中心，板塊內(nèi)其他樓盤不具備；配建幼兒園。

劣勢(shì)：公辦教育資源一般。

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來(lái)源 | 羊城晚報(bào)?羊城派

責(zé)編 | 王敏

校對(duì) | 林霄