廣州二手房市場就像塊海綿，里面的水分，只要擠擠還是會有的。

前段時間，我們統(tǒng)計了廣州幾個熱門板塊近一年的二手房成交價變動情況，發(fā)現(xiàn)不少區(qū)域在去年挨了市場寒流一錘之后，到現(xiàn)在都沒緩過來。

(資料圖)

每當(dāng)潮水褪去，我們才知道誰在裸泳。

是時候扒掉各個網(wǎng)紅小區(qū)的外衣，看看誰真的藏有一身肌肉，誰只是空有一肚肥膘。

沒想到吧！

漲勢最猛的，是番禺！

我們不妨先來看看各個區(qū)域的整體表現(xiàn)：

說實話，各區(qū)域表現(xiàn)的結(jié)果，有點出乎我的意料。

成交漲幅表現(xiàn)最明顯的，基本都在外圍區(qū)，主城區(qū)幾乎全軍覆沒，唯有白云挺進(jìn)前二。

但更有意思的，是掛牌價的漲幅表現(xiàn)，幾乎跟成交價漲幅完全相反。

出現(xiàn)這樣的情況，其實不難理解。

自去年二手房遇冷以來，剛需就成為了二手市場最主要的購買力。

而番禺、白云，憑借著較高的二手房性價比，以及與中心城區(qū)較為便捷的通勤，一直受到剛需買家的高度關(guān)注。

其中，番禺的二手網(wǎng)簽量在廣州一直名列前茅。據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份，番禺的網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到1227套，連續(xù)兩個月霸占榜首。

白云的情況跟番禺差不多，中心六區(qū)二手住宅成交最活躍的10個樓盤，白云占了一半。

成交套數(shù)增加固然有影響，但我分析，近半年來，外圍區(qū)成交價出現(xiàn)明顯漲幅的根本原因在于：

上一輪樓市波動中，外圍市場率先受到?jīng)_擊，價格觸底。這半年來，隨著成交恢復(fù)，外圍市場的樓市，也在慢慢走出底部。

而中心區(qū)在上一輪樓市波動中，價格表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

而且中心區(qū)的賣家，較多是為了賣一買一，近期隨著樓市復(fù)蘇，不排除賣家為了加快出貨，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬r格讓步。

其實，從掛牌價漲幅的變化，還是能看出中心區(qū)和外圍區(qū)業(yè)主心態(tài)有極大差異。

外圍區(qū)雖然成交量上來了，但由于掛牌量大、競爭多，而且如黃埔、增城，很多滿2不滿5業(yè)主加速出貨，因此業(yè)主報價底氣稍顯不足。

但中心區(qū)業(yè)主拽就拽在，他不用你覺得，他自己覺得他的房子就該賣這個價，加上最近市場有些好轉(zhuǎn)，掛牌價自然就得跟上。

那些被擠出來的泡沫

都是買房人的眼淚

看完了各個區(qū)的表現(xiàn)，我們再來盤一盤，曾經(jīng)在同一起跑線上的各個網(wǎng)紅二手小區(qū)，如今拉開了多大的差距。

今天，我們先來看一下中心區(qū)的情況：

從整體數(shù)據(jù)變化來看，掛牌價上漲跟下調(diào)的房源占比，基本五五開。

依次來看各區(qū)。

荔灣的網(wǎng)紅二手板塊廣鋼新城掛牌價有一定上漲，業(yè)主心態(tài)正在恢復(fù)，但成交依然疲軟。

我們問了下廣鋼片區(qū)的中介，中介告訴我們，廣鋼目前掛牌量相對較大，而且由于各小區(qū)的位置、配套水平、建成時間不同，導(dǎo)致片區(qū)的價差也比較大。

比如片區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)華發(fā)中央公園，目前整體掛牌價在6.5-7.5萬/平左右，最高掛牌價接近8萬/平。但實際成交價格在6-6.7萬/平左右。

而與華發(fā)中央公園一路之隔的中海花灣壹號C區(qū)，目前掛牌價在5.5-6.5萬/平左右，今年來的成交價基本穩(wěn)定在5.5萬/平左右。

這也符合我們之前對廣鋼片區(qū)的判斷：

頭部產(chǎn)品越發(fā)堅挺，在豪宅線以上的產(chǎn)品比較稀缺，也比較值錢，復(fù)蘇得也會更快。

所以雖然數(shù)據(jù)沒那么美好，但如果你手上拿著廣鋼新城的大戶型稀缺產(chǎn)品，我還是要對你說聲恭喜的。

聚焦海珠，赤崗、廣州大道南、瀝滘和萬勝圍的表現(xiàn)最為突出，基本實現(xiàn)了掛牌和成交量的雙線上漲。

相信朋友們也發(fā)現(xiàn)了，這四個區(qū)域，都在海珠的中東部區(qū)域，升溫更快。相比而言，在海珠西部區(qū)域的工業(yè)大道和金碧組團(tuán)只能算發(fā)揮平穩(wěn)。

這和現(xiàn)在海珠樓市新房格局的熱點是相呼應(yīng)的。

東部，琶洲撐起半邊天，越秀琶洲南TOD扛起供應(yīng)大旗，現(xiàn)在也有琶洲樾接棒；中部，保利湖光悅色樓市熱度也不低，后續(xù)還有方圓濱江壹號等項目入市；南部則有市中心巨無霸珠光海珠新城坐鎮(zhèn)。

總體來看，海珠的二手市場供應(yīng)量龐大，交易氛圍濃厚，價格則一定程度上會受新房供應(yīng)的影響。

畢竟現(xiàn)在廣州的限價不是很嚴(yán)格，新房的入市價會明顯高于周邊二手，當(dāng)新房為片區(qū)成功吸引市場的目光，二手房很容易“坐收漁利”。

這也給大家指明了一個置業(yè)方向，買二手，可以提前布局那些后續(xù)還有新增宅地供應(yīng)的區(qū)域。只要能賺錢，蹭熱點，未嘗不可。

看過天河區(qū)的這幾個網(wǎng)紅小區(qū)，大家可能一眼就能挑出那些水分正在蒸發(fā)的片區(qū)。

重點點名金融城、華景新城、牛奶廠。

金融城我們前段時間剛寫了篇文章專門說過，今天就不贅述：

這個片區(qū)就一句話：去年至今，二手房業(yè)主都不太理智，如果真想買的話，建議優(yōu)先考慮片區(qū)新房。

華景新城、牛奶廠的情況則和金融城不太一樣，這兩個片區(qū)主要以自住為主，前期房價的上漲主要是隨行就市，外部利好的刺激對它作用不是很明顯。

雖然現(xiàn)在價格回落，但水分并不多，我倒覺得是個不錯的入手時機(jī)。

以牛奶廠為例，去年確實有不少炒房客炒作片區(qū)熱度獲利，但今年，他們有新的目標(biāo)。

嘿，珠江新城，說的就是你。

開春的時候，珠城狂飆的速度比李有田開車的速度還快，但很快就熄火。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，珠城就有多套房源降價幅度超50萬。下至保利心語的小兩房，上至匯悅臺、譽(yù)峰的大平層，都有房源大幅降價，

這主要有兩個原因，一是炒房客動如雷霆、來去匆匆，早已獲利離場，僅靠普通買家撐不起后續(xù)的成交；二則是前期好房源確實已去化大半，現(xiàn)在可選優(yōu)質(zhì)房源并不多。

一個小tip，心儀珠城的買家，目前不需要急于入手，接下來還有的是降價的空間。

珠江新城還沒到底呢。

篇幅有限，關(guān)注外圍區(qū)域的朋友們，辛苦再等等，敬請關(guān)注我們的稿件下篇——

廣州外圍區(qū)不眠夜之新手死于追高，老手死于抄底。

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