陳啟宗（恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)）：大家早上好！今年給我的主題是“改變了的規(guī)則：道路與選擇”。

我沒(méi)有樊綱那么厲害，他來(lái)了23年，我只來(lái)了16年，行業(yè)里好多老大我都是在這個(gè)場(chǎng)合認(rèn)識(shí)的，我看了一下過(guò)去16年這個(gè)論壇的演講主題，大家知道這16年出現(xiàn)最多、最大的主題詞是什么？“改變”、“改革”、“轉(zhuǎn)變”等等。

也就是我們講變講了16年，我們有變嗎？外面有變、行業(yè)有變、環(huán)境有變，恐怕唯一沒(méi)變的就是我們自己的腦袋沒(méi)變。我想今天還坐在這里的人都是因?yàn)槟X袋變了一點(diǎn)，腦子不變的那些人都不在這里了。當(dāng)然他們不在這里的原因我不敢猜測(cè)，所以這些話題都不是什么新話題。

【資料圖】

我再看了一下過(guò)去16年我每年的發(fā)言題目，16年前給我的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)的生存選擇”，跟今天給我的題目是差不多的，16年前就要注意生存了，結(jié)果到了16年之后，才有一些人生存不下去。

要是你想避過(guò)這一劫，很簡(jiǎn)單，每年來(lái)參加這個(gè)大會(huì)，聽(tīng)了演講，好好思考，照著某些講者的話而行，你就能夠避過(guò)這一劫。可惜的是，我告訴別人，每年我在這里都跟大家說(shuō)不好聽(tīng)的話，而且每年都一樣，所以我就很奇為什么每年還把我請(qǐng)來(lái)這兒。

以往這七八年，我每年講的都是一樣的內(nèi)容，我說(shuō)不要做瘋子、要理性，整個(gè)行業(yè)的做法現(xiàn)在都是不理性的，都是不能持續(xù)的，早晚會(huì)出事的。

我從來(lái)沒(méi)有看過(guò)你們?cè)谂_(tái)下?lián)u頭，我見(jiàn)了不少人點(diǎn)頭，但是點(diǎn)了頭的人也沒(méi)行動(dòng)，也就是說(shuō)游戲還在玩，音樂(lè)還在奏，你就不愿意離場(chǎng)。不愿意離場(chǎng)，你就要付出你必定會(huì)付出的代價(jià)。

今年我要講一點(diǎn)新東西，過(guò)去七八年講同一個(gè)東西，我自己也覺(jué)得不好意思。

今年的大問(wèn)題，不止是行業(yè)內(nèi)的問(wèn)題，也是整個(gè)世界的問(wèn)題，是地緣政治的問(wèn)題，也就引致地緣經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，世界變得太多，這是第一。第二，中國(guó)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)也變了很多。第三，我們的房地產(chǎn)行業(yè)也變了很多。我就圍繞著三個(gè)變發(fā)表一點(diǎn)我個(gè)人的看法。

第一，世界變了。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是我們走進(jìn)了一個(gè)逆全球化的階段。這個(gè)逆全球化的主要原因是世界的老大不允許世界的老二發(fā)展，壓制它，就導(dǎo)致了相當(dāng)程度上的逆全球化。當(dāng)然不可能完全逆全球化，但是相當(dāng)程度上的逆全球化，就會(huì)叫好多人非常不自在。我想好戲還在后面，好多讓你我不舒服、不自在的事，恐怕要在未來(lái)幾年發(fā)生。

說(shuō)句題外話，有個(gè)香港朋友說(shuō)，歷史告訴我們，中國(guó)內(nèi)地好，香港好，中國(guó)內(nèi)地不好，香港更好，或者最少還是好。我說(shuō)現(xiàn)在也改變了，從今以后中國(guó)內(nèi)地好，香港會(huì)好，中國(guó)內(nèi)地不好，香港絕對(duì)也會(huì)跟著不好。

逆全球化和中美關(guān)系是分不開(kāi)的，當(dāng)然以往這3年的疫情也有影響，疫情是把人與人之間的距離拉開(kāi)，幾年沒(méi)見(jiàn)面是很要命的。過(guò)去這三年要是大家能多見(jiàn)面的話，最少還有一點(diǎn)機(jī)會(huì)把那個(gè)被拉開(kāi)的距離拉近一點(diǎn)，但是過(guò)去三年根本沒(méi)這個(gè)機(jī)會(huì)，所以也是助長(zhǎng)了逆全球化。

還有就是科技的影響，它可以幫助全球化，也可以幫助逆全球化，就看你怎么用。我認(rèn)為以后世界慢慢會(huì)有兩套標(biāo)準(zhǔn)、兩套系統(tǒng)，這樣世界就變得復(fù)雜很多。不過(guò)安慰一下大家，全球化和逆全化在歷史上永遠(yuǎn)是交織而來(lái)的，一陣子的全球化，過(guò)一陣子就自然會(huì)逆全球化，再過(guò)一陣子又可能是全球化。但是在這個(gè)過(guò)程中，恐怕是相當(dāng)?shù)耐纯唷?/p>

世界變了太多太多，我從5月開(kāi)始，兩個(gè)半月之內(nèi)環(huán)游世界三周，到了中東4次，我第一次去中東是48年前，而且是之后差不多每年都會(huì)去，我從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)中東的局勢(shì)轉(zhuǎn)變得像今天如此之快。中美關(guān)系是今天世界的重中之重，但是早晚中美的關(guān)系很可能會(huì)被中東問(wèn)題取代。短期來(lái)說(shuō)我對(duì)中美關(guān)系非常悲觀，中期來(lái)說(shuō)我并不悲觀，我認(rèn)為中美關(guān)系最后不會(huì)走到雙方不可接受的程度，所以我對(duì)中美關(guān)系終極的看法是好的。

我沒(méi)時(shí)間展開(kāi)講這個(gè)事情，總而言之，我覺(jué)得過(guò)程很痛苦，但是終極的結(jié)果應(yīng)該是可以接受的。這是世界的變。

第二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的變。今天中國(guó)的經(jīng)濟(jì)面臨極大的挑戰(zhàn)，第一是疫情，特別是最后一年，花在疫情防控上的費(fèi)用相當(dāng)巨大，而且疫情的影響還不只是錢那么簡(jiǎn)單。第二個(gè)改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)的因素是房地產(chǎn)泡沫的破滅。我在這里已經(jīng)講過(guò)好多，今天我也不再展開(kāi)來(lái)講，我總是說(shuō)，很可惜沒(méi)有及時(shí)地、比較早地在泡沫還不太大的時(shí)候管控一下，刺破一下，后果可能比今天會(huì)好。

我的好多房地產(chǎn)老朋友，多年來(lái)在這里每年見(jiàn)一次面的朋友，現(xiàn)在都很難見(jiàn)面，有一位朋友一年多前來(lái)我那邊吃飯，他跟我說(shuō)，這一次我能熬得過(guò)去嗎？我也不敢說(shuō)。最后我們道別的時(shí)候，我心里酸酸的，當(dāng)然現(xiàn)在他還不錯(cuò)，還是被救出來(lái)了。另外一個(gè)朋友比較有把握，結(jié)果他的下場(chǎng)又不怎么好。兩位都是我在這個(gè)大會(huì)上認(rèn)識(shí)十多年的朋友。

所以這個(gè)泡沫是一個(gè)大的洗牌，行業(yè)不會(huì)有事，就像剛才樊綱講的，包括陳淮的PPT我也看過(guò)，我對(duì)你們的觀點(diǎn)都比較認(rèn)同，房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題，一定會(huì)持續(xù)下去的，問(wèn)題不是行業(yè)會(huì)不會(huì)出事，問(wèn)題是你跟我還會(huì)不會(huì)在，這是一個(gè)切身的問(wèn)題。

總而言之，房地產(chǎn)泡沫吹得那么大，破裂之后一定有很多的后遺癥，對(duì)于老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心、花錢的信心，都會(huì)受到大的影響，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也不會(huì)是一個(gè)好事。

第三是中美關(guān)系的改變，現(xiàn)在我們的出口有點(diǎn)難處，剛才樊綱講并不只是中國(guó)有問(wèn)題，其它國(guó)家也有問(wèn)題，不過(guò)別人問(wèn)題再大，也不能解決我的問(wèn)題。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在中美競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中還有一件事是我非常擔(dān)憂的，美國(guó)是想盡辦法要切斷科技流、人才流、資金流。這三流都被相當(dāng)程度上的切斷，會(huì)對(duì)整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生非常大的影響。

總而言之，疫情、房地產(chǎn)和中美關(guān)系，三個(gè)因素同時(shí)影響我們，如果這三件事在不同的時(shí)間出現(xiàn)，我們是可以應(yīng)付的，三件事情一起來(lái)，我們會(huì)比較為難。

當(dāng)然，這里還有一點(diǎn)我們不應(yīng)該忘記的，就是前幾年對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司和教培機(jī)構(gòu)的政策，對(duì)這件事情我是這樣的看法，我認(rèn)為政府所做的事完全正確——我知道我這句話很多人不同意——問(wèn)題是你怎么處理它。

我告訴你們一個(gè)小故事，大概三四年前，我跟一個(gè)中國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)其中的一個(gè)創(chuàng)辦人交流，我說(shuō)你有沒(méi)有想過(guò)，你要自動(dòng)獻(xiàn)身，把你的公司從一家變成5家、7家，你自己做，不要等政府做，所有有為的政府都會(huì)有保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的反壟斷法，在中國(guó)內(nèi)地你們已經(jīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了壟斷的地步，所以中國(guó)政府是非常有為的政府，不打擊你是不負(fù)責(zé)任的，早晚它要來(lái)的。

要是你自動(dòng)獻(xiàn)身的話，這個(gè)過(guò)程你還可以有一定的操作余地，結(jié)果也會(huì)有相當(dāng)?shù)陌盐?。要是你自己不做，等到被逼著做的時(shí)候，恐怕過(guò)程不由得你，結(jié)果也不由得你。這位朋友很有思想，他說(shuō)，我等一陣子回你。過(guò)了一個(gè)星期他就跟我說(shuō)，他說(shuō)我們討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題，決定不做。你決定不做你就不做，那是你的企業(yè)，你怎么做我不能干預(yù)。

我說(shuō)這個(gè)話是什么意思呢？這些問(wèn)題是早都應(yīng)該看得見(jiàn)的，應(yīng)該知道它會(huì)來(lái)的，有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、有點(diǎn)冷靜的人都會(huì)看得出來(lái)。所以政府做的這些事，我完全是認(rèn)同的，不幸運(yùn)的是做法上可能不是做得最完美的，再加上時(shí)機(jī)又跟疫情和中美關(guān)系的惡化同時(shí)進(jìn)行，再加上房地產(chǎn)泡沫的破滅，就形成了一個(gè)非常嚴(yán)重的后果。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是像剛才樊綱說(shuō)的，就是一個(gè)信心的問(wèn)題。老百姓沒(méi)有信心，他就不消費(fèi)，企業(yè)沒(méi)信心，就不再投資，所以這真的是比較為難的一個(gè)時(shí)間，不是供應(yīng)問(wèn)題，而是需求的問(wèn)題。

最后允許我講幾句關(guān)于前路的問(wèn)題?？赡苡腥苏f(shuō)我對(duì)這些事是置之度外，所以比較好說(shuō)話，我也不否認(rèn)。

我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)必須回歸理性，希望這次的教訓(xùn)讓仍然在房地產(chǎn)行業(yè)里繼續(xù)下去的朋友們能夠回歸理性。但是允許我說(shuō)一句又是你們不喜歡聽(tīng)的話，每年我在這里都是最不受歡迎的人，因?yàn)槲艺f(shuō)的話都是你們非常不喜歡聽(tīng)的。

多年前我曾經(jīng)在這里說(shuō)過(guò)一句話，我說(shuō)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)兩三個(gè)大周期、大起落的房地產(chǎn)商是不可靠的房地產(chǎn)商，你們有些人可能記得我這句話。

政府以往是不允許房地產(chǎn)商破產(chǎn)的，我早就說(shuō)過(guò)，我說(shuō)房地產(chǎn)是最可以破產(chǎn)的行業(yè)，而且破產(chǎn)了沒(méi)什么大不了，因?yàn)槟莻€(gè)土地還在，土地不會(huì)因?yàn)閾碛姓咂飘a(chǎn)而消失，也不會(huì)因?yàn)槠飘a(chǎn)而使它的價(jià)值下降，這跟很多其它行業(yè)不一樣，而且也不需要你辭退一個(gè)人，你把整個(gè)團(tuán)隊(duì)接過(guò)來(lái)，或者重新再組織一個(gè)同樣大的團(tuán)隊(duì)，或者更大的團(tuán)隊(duì)，來(lái)管理那些房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)社會(huì)的就業(yè)等等是最沒(méi)有影響的。

當(dāng)然我也知道有一些心理上很大的因素，但是這也是可控的。無(wú)論如何，以往30年沒(méi)有經(jīng)過(guò)大的波動(dòng)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)大的破產(chǎn)潮，全世界沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)地方是能夠30多年沒(méi)經(jīng)歷過(guò)一個(gè)大的破產(chǎn)潮的。

所以房地產(chǎn)商以為他們永遠(yuǎn)立于不敗之地，但是并非如此，你可以說(shuō)不讓他破產(chǎn)也是政府有形的手來(lái)管控，而不是照著市場(chǎng)的力量而行的一個(gè)行為，你可以這樣說(shuō)，但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，政府是幫了好多房地產(chǎn)商的忙，以往這30年你應(yīng)該破產(chǎn)的沒(méi)有破產(chǎn)，你熬過(guò)去，不是因?yàn)槟惚绢I(lǐng)大，是因?yàn)檎辉敢饽闫飘a(chǎn)，給了你一次又一次的機(jī)會(huì)，所以才有以往幾十年的一個(gè)大牛市。

好的方面就是給你機(jī)會(huì)學(xué)功課，給你機(jī)會(huì)悔改，給你機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變你的心態(tài)，結(jié)果不止沒(méi)有這樣，反而泡沫越吹越大。所以不要怪政府今天出手，它是等了你30年，給了你好多機(jī)會(huì)，你不懂得分享，不學(xué)功課，后果自負(fù)。

當(dāng)然，從政策制定來(lái)看，在長(zhǎng)遠(yuǎn)如何平衡市場(chǎng)的力量和政策的調(diào)控，這兩個(gè)還是需要經(jīng)過(guò)失敗、經(jīng)過(guò)成功，而慢慢改進(jìn)、學(xué)習(xí)的過(guò)程。我個(gè)人希望能夠有一天房地產(chǎn)行業(yè)還是以市場(chǎng)力量為主導(dǎo)，當(dāng)然需要有合理的調(diào)控，但是必須要非常小心，非常有鑒別力，來(lái)制定什么時(shí)候該調(diào)控，調(diào)控力度多大，怎么調(diào)控。

最后一句話，行業(yè)絕對(duì)會(huì)存在，問(wèn)題是你跟我還存不存在。我去年說(shuō)了一句非常不好聽(tīng)的話，允許我再說(shuō)一次，改行不是一個(gè)羞恥的事，改行就改行，有什么大不了呢。我不是鼓勵(lì)你們改行，但是從今以后房地產(chǎn)不再是一個(gè)特高盈利率的行業(yè)，它就是一個(gè)商品化的東西，賺大錢的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如以往這20多年，以往這個(gè)趨勢(shì)一直在進(jìn)行，越來(lái)越逼你往薄利多銷的方向去走。人都有一個(gè)很自然的反應(yīng)，我薄利多銷就多借錢，覺(jué)得政府又不會(huì)讓你破產(chǎn)，結(jié)果很多人破產(chǎn)得很慘。

如果明年在這里又少了一些朋友，不要緊，我在香港，你來(lái)香港我可以請(qǐng)你吃飯。