萬萬沒想到。

昔日以吸引新天津人剛需置業(yè)為主的津南區(qū)，現(xiàn)在是學區(qū)房+本地改善需求為主，新天津人剛需需求為輔。

連續(xù)下降！

(資料圖片僅供參考)

2023年6月，津南新房簽約516套，是最近一年內的歷史第二低（最低為1月份的416套），比5月份下降約28%，價格上環(huán)比也下降了7%！

2023年上半年，津南區(qū)簽約了4717套，比2022年上半年增長了7%。

主要還是因為今年2-3月份，小陽春+學區(qū)季，海教園爆場，后續(xù)銷量也一直處于高水平。

另外，津南區(qū)2023年上半年的均價約為1.5萬/平米，在環(huán)城屬于偏低水平。

下面來看一下具體的板塊&樓盤排行。

>>海教園

沒有想到，今年上半年津南區(qū)靠著學區(qū)房撐起了“半邊天”。

海教園板塊1-6月份新房共簽約1482套，占津南區(qū)全區(qū)簽約套數(shù)的30%。

如此走量的前提下，居然整個板塊還漲價了，真是叫好又叫座。

第一名是龍湖樘樾，是目前海教園妥妥的主力盤，1-6月共簽約559套，幾乎每個月簽約套數(shù)在百套左右，簽約均價1.94萬/平米。

位置屬于南部，不算中心地段，但是憑著品牌和之前龍湖天璞交房的品質，成為板塊內賣的最好的項目。

目前在售79平米165萬起步，106平米208萬起步，精裝89平米，177萬起步。

對比龍湖天璞，龍湖樘樾少了精裝，6月份之后，項目價格又上調了，大約每套房增加10萬左右。

第六名是龍湖天璞，1-6月共簽約245套，目前全盤售罄狀態(tài)，二期在今年6月已交房。

第三名是錦繡大家，1-6月共簽約426套，簽約均價1.96萬/平米。

錦繡大家是目前中部銷量較好的盤，今年2月份開始，二期加推速度頻繁增加，目前二期已經銷售了快一半的庫存。

目前在售89平米總價195萬，109平米總價230萬左右，128平米總價270萬左右。

現(xiàn)在整體海教園板塊新房供應量太少了，需求量又大，所以能夠支撐房價上漲。

今年6月份海教園南開大學北側拍出的兩宗地塊，中鐵建地塊和保利地塊，都已經出具規(guī)劃了，預計今年下半年就能入市了。

新的供應肯定會給買房人帶來新的選擇，希望海教園這次能有新產品繼續(xù)出現(xiàn)。

因為海教園的12年制學校的屬性，可以解決從幼兒園到高中的教育需求，同時能考市區(qū)高中，價格也適中，所以吸引周邊板塊以及有多胎的新天津人。

目前海教園的學位趨于緊張，估計2024年能得到部分的緩解。

>>天嘉湖

該板塊僅有中海國際公園城上榜，以448套的成績登上第二名。

目前比較吸引人的是其疊拼類產品，現(xiàn)房格林威治地塊上疊96平米104萬起步，下疊102平米110萬起步。

>>咸水沽

該板塊是津南區(qū)銷量亞軍，1-6月份成交了883套，占津南區(qū)全區(qū)簽約套數(shù)的18%。

第四名是保利時代，1-6月共簽約326套；

第七名是東亞新華國樾華府，1-6月共簽約224套。

這兩個項目位于同一區(qū)域，是咸水沽比較核心的區(qū)域，客群以地緣改善為主。

目前保利時代一期還剩小戶型，二期大戶型130平米洋房已開，總價190萬左右。

東亞新華國樾華府目前一期還有少量房源在售，78-132平米戶型，總價100萬起步。

同時項目二期工程已開工。

咸水沽板塊還有富力又一城上榜，上半年簽約178套，主要以新天津人為主，

90平米高層97萬起步，大戶型單價不到萬元。

>>雙港

第五名天房發(fā)展林里公園來自雙港，上半年簽約210套。

該項目距離外環(huán)線很近，吸引了很多剛需外溢，整個小區(qū)都是小戶型，63-88平米。

并且項目常年有價?；顒?，價格比較穩(wěn)。

>>國展西

第八名是大華公園世家來自國展西，上半年簽約210套，簽約均價1.6萬/平米。

因為去年年底做了一波特惠價格，一下把國展的門檻價格拉低，吸引了更多的剛需客戶。

同時今年交房以及實驗學校津南校區(qū)的招生，都讓現(xiàn)房的大華公園世家脫穎而出。

項目在售小高75-99平米，總價125-165萬左右，洋房108-119平米，總價195-230萬左右。

>>辛莊

第九名首創(chuàng)禧悅來自辛莊，上半年簽約206套，簽約均價1.48萬/平米，去年下半年靠著低價吸引周邊剛需外溢。

但今年以來，周邊國展西的價格更有性價比，首創(chuàng)禧悅的流量就下來了。

目前津南靠海教園和咸水沽兩個板塊撐腰，上半年簽約4717套。

成交的房源結構發(fā)生了巨大轉變，之前是以新天津人為主，本地改善為輔，海教園作為增量。

但現(xiàn)在是以海教園為主，本地改善為輔。

面臨兩個問題：

1.之前支撐津南高流速的剛需樓盤，比如中海國際公園城和富力新城，今年的流量大不如前。

2.津南環(huán)內片區(qū)還未正式啟動，導致河西的改善暫時很難外溢到津南改善。