受云錦東方事件影響，上海第五批新盤少了一些“高端”選手。

6月7日，上海網(wǎng)上房地產官網(wǎng)披露了近期將上市的新建商品住房項目一覽表（2023年第五批次），本次上海上市26個新盤，共76.6萬平方米，合計7087套房源，分布在浦東、徐匯、閔行、寶山、嘉定、奉賢、金山、青浦、臨港9個區(qū)域。

與以往不同的是，本次上新樓盤單價均不高，并無10萬元以上的項目。業(yè)內普遍認為，這是由于此前“網(wǎng)紅盤”云錦東方認購時傳出的“假結婚”“黃牛代持”等違規(guī)操作導致的。

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上海中原地產首席分析師盧文曦告訴《國際金融報》記者，本次“高端盤”缺位，但總體供應量較此前有提升，且以剛需、改善項目為主，市場成交或會提速。

剛需改善提量

具體來看，上海第五批新盤入圍比為2的有4個，分別是浦東新區(qū)的薈萃庭，閔行區(qū)的建發(fā)璟院，寶山區(qū)的經(jīng)緯學府陽光/學士逸居以及經(jīng)緯祥泰苑/和泰苑。

其中均價最高的是建發(fā)璟院，為8.91萬元/平方米，與一期價格一致。該樓盤位于中外環(huán)間，為地鐵12號線上蓋項目，距離東蘭路站零距離，公共交通極為便利，且其背靠漕河涇產業(yè)園區(qū)，不少互聯(lián)網(wǎng)大廠聚集于此，潛在購買力較強。

4月24日，建發(fā)璟院一期開盤，推出512套房源，最終認購數(shù)超2500組，認購率近500%，入圍分數(shù)線達72分，僅次于同批次的御沁園及錢江大家文瀾府。本次項目加推87-159平方米的產品，共280套，均價不變、供應減少的情況下，有行業(yè)人士推測積分或會上揚。

其次是浦東中外環(huán)間的全新盤薈萃庭，取證均價8.6萬元/平方米，而周邊20年房齡的小區(qū)二手房單價還在8萬-10萬元間，存在一定倒掛。其為地鐵上蓋TOD綜合項目，6號線、12號線雙軌交匯，本次供應99-152平方米的3-4房，共416套。薈萃庭的優(yōu)勢在于雙軌交匯以及自帶的商業(yè)配套，劣勢也同樣明顯，商業(yè)配套也伴隨著周邊人員流動性大的問題，且容積率偏高，無法打造較為舒適高端的住宅環(huán)境。

寶山區(qū)的兩盤相鄰，均為經(jīng)緯置地開發(fā)的項目，合計供應57套新房，其中寶山經(jīng)緯學府陽光/學士逸居推33套，取證單價6萬元/平方米；經(jīng)緯祥泰苑/和泰苑推24套，取證單價5.4萬元/平方米。此前，經(jīng)緯學府陽光曾一度陷入停工旋渦，多次延期交房，開發(fā)商經(jīng)緯置地也多次列入被執(zhí)行人名單，在此背景下，兩盤去化存壓。

認購入圍比為1.8的項目占大頭，共有14個，市場關注度較高的是唯一一個徐匯項目——雍匯庭，取證單價7.91萬元/平方米，較房地聯(lián)動價8.1萬元/平方米還要低上不少。

其位于徐匯華涇板塊，地處外環(huán)外，毗鄰徐匯體育館，臨近地鐵15號線華涇西站，本次推出101平方米的3房產品。市場推測雍匯庭首開均價較低是因為本次推出的樓棟距離地鐵盾構線路更近，同時也距離150米超高層商辦更近，或將影響到采光，而后續(xù)推出的樓棟距離稍遠，且得房率也比本批次的高，所以會制造一定的價格差。

此外，顓橋紫薇花園、虹橋公館三期、象嶼招商公園1872、奉發(fā)云境等都是此前曾有推盤并觸發(fā)積分制的項目。

認購入圍比1.3的項目有8個，多位于金山、青浦、嘉定以及奉賢，單價在3萬-5萬元不等。

“整體來看，第五批投放的產品不錯，或將出不少網(wǎng)紅盤?！北R文曦分析，5月上海市場的成交量有一定收縮，本次剛需、改善項目的供應提升應該會帶動成交。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，5月，上海商品住宅供應面積為80.80萬平方米，環(huán)比上漲13.48%，但受供應結構影響，熱盤出現(xiàn)比例大幅降低，加之冷門項目去化困難，對于成交助力不多，當月住宅成交金額環(huán)比下跌13.06%至484.49億元。

云錦東方“后遺癥”

可以明顯看到的是，本次10萬+的“高端盤”缺位，單價最高的項目尚不到9萬元，這一情況還是首次出現(xiàn)。過往，即便內環(huán)內空窗，但10萬+的中環(huán)產品也會有零星供應，以保持供盤結構完整。

“很明顯是受到了云錦東方事件影響。”盧文曦說，等這個事情解決了，后續(xù)供應還是會跟上的。

5月中旬，位于上海徐匯濱江的新盤云錦東方開啟認購，受限價影響，項目一二手房價存在明顯倒掛，“買到躺賺2000萬”的誘惑吸引了大批持幣買家涌入搶購，為了獲得購房資格、拉高積分確保可以買進，“黃牛代持”“一日夫妻”等違規(guī)手段赤裸裸擺上了明面。

有數(shù)據(jù)顯示，云錦東方推出105套房源總認購數(shù)超過700組，認購率達667%，且市場預計入圍分將接近滿分（118.32分）。

這更將云錦東方推至風口浪尖，關于假結婚、代持的投訴不斷涌向相關部門。

5月30日，云錦東方開發(fā)商發(fā)通知稱，暫停項目6月1日的開盤搖號活動及后續(xù)相關活動，同時提出，因搖號選房時間暫不確定，如需退出本次認購活動的認購人有權要求退還認購金，即啟動了退款流程。

這在業(yè)內人士看來，是相關部門出手調查了云錦東方的認購情況，同時啟動退款是希望一些自知不合規(guī)的購房者能夠自覺退出。

盧文曦對記者表示，后續(xù)的高價盤還有不少，且也存在一二手房價倒掛現(xiàn)象，云錦東方事件其實是給相關部門提了個醒，后續(xù)處理結果出來后，或許也會對當前政策進行“打補丁”，杜絕此類事件再次上演。